La copropriété se servira avant la banque en cas de vente judiciaire (Belgique)

le 12 juin 2018

Si un appartement en copropriété est vendu suite au défaut de paiement de son propriétaire, la copropriété fera, dès 2019, partie des créanciers privilégiés et pourra récupérer jusqu’à deux ans d’arriérés de charges sur le produit de la vente. Ceci fait partie d’un package plus complet voté jeudi au Parlement, qui introduit certaines nouveautés en matière de copropriété.

La copropriété se servira avant la banque en cas de vente judiciaire

©Photo News

La nouvelle loi sur la copropriété a été adoptée ce jeudi par le Parlement. On connaissait déjà dans les grandes lignes les nouveautés (qui entreront en vigueur en 2019), mais le SNPC (syndicat national des propriétaires et copropriétaires) se félicite d’avoir obtenu le vote d’un amendement qui facilitera la récupération des arriérés de charge par la copropriété.

De fait, lorsqu’un propriétaire ne paie plus les mensualités de son crédit hypothécaire et que la banque en vient à saisir le bien pour le mettre en vente, le créancier hypothécaire était au premier rang pour récupérer le produit de la vente. La copropriété ne faisait pas partie des créanciers privilégiés. Désormais, si le propriétaire avait également des arriérés de paiement de charges de copropriété, cette dernière passera avant les créanciers hypothécaires pour en récupérer une partie (les arriérés récupérables sont limités à ceux de l’exercice en cours et ceux de l’exercice précédent).

La nouvelle loi entre en vigueur le 1er janvier 2019. Quelles sont les autres grandes nouveautés à signaler?

1. Un fonds de réserve obligatoire

Pour éviter d’être soudain confrontés à des frais importants, les copropriétaires devront constituer un fonds de réserve pour effectuer de gros travaux. Chaque année, tous les propriétaires devront verser au fonds de réserve 5% du total des charges communes de l’année précédente. Si par exemple vous avez payé 1.000 euros l’an dernier pour les frais courants, vous devrez dès l’an prochain verser 50 euros dans le fonds de réserve. Vu que pendant les premières années d’une nouvelle construction, les frais sont souvent inexistants et que certains propriétaires peuvent se retrouver face à des limites financières après l’achat de leur appartement, cette obligation n’entre en vigueur que cinq ans après la réception provisoire des parties communes du bâtiment.

2. Les règles de majorité

L’assemblée annuelle des copropriétaires est l’organe central où se prennent les décisions. Chaque copropriétaire peut faire entendre sa voix et mettre des points à l’ordre du jour. Selon le sujet, il faut une majorité spécifique pour qu’une décision soit adoptée. Aujourd’hui, la majorité de 75% est exigée pour les travaux dans les parties communes, comme la rénovation de la cage d’escalier ou de la façade. Elle sera réduite aux deux tiers. Pour les travaux exigés par la loi – comme la mise en conformité des ascenseurs, la sécurité incendie ou les normes d’isolation – la majorité exigée passe de 75 à 50% + 1. Pour les autres décisions, la majorité des quatre cinquièmes est maintenue.

3. La rémunération du syndic

Le syndic est en charge de la gestion quotidienne de la copropriété. Il exécute les décisions prises par l’assemblée générale et gère le budget. La signature d’un contrat écrit avec le syndic était déjà obligatoire, mais aujourd’hui, ce dernier devra clairement informer la copropriété de ses honoraires. Il devra définir les prestations comprises dans le forfait mensuel – en général entre 18 et 20 euros par mois – et dans quels cas il pourra exiger une rémunération complémentaire. Pour les autres prestations non spécifiées, un syndic ne pourra plus demander de supplément, sauf avis contraire de l’assemblée générale.

4. La procédure d’urgence

Si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l’association des copropriétaires qui, pour les missions octroyées par le juge, se substituent aux organes de l’association des copropriétaires.

5. Décideur = payeur

La décision reviendra aux copropriétaires qui mettent la main au portefeuille. Par exemple, les statuts peuvent prévoir que les propriétaires du rez-de-chaussée ne cofinancent pas les frais d’ascenseur, ou qu’ils sont autorisés à utiliser le jardin à condition de supporter les coûts d’entretien. Ils seront seuls à décider pour les matières qui les concernent. Cela permettra d’éviter que les propriétaires qui ne doivent pas participer aux frais bloquent certaines décisions.

Dans le même principe, la loi permet l’organisation d’assemblées partielles. Les propriétaires d’un bâtiment peuvent décider en toute autonomie des projets qui les concernent exclusivement – comme l’entrée et le toit – sans impliquer les autres propriétaires.

6. Factures impayées

Si un propriétaire refuse de payer sa contribution, le syndic n’aura plus besoin de l’accord de l’assemblée générale pour envoyer une mise en demeure ou pour faire appel à une agence de recouvrement. Si la pleine propriété d’un appartement est scindée entre un nu-propriétaire et un usufruitier, le syndic pourra à l’avenir s’adresser aux deux parties pour récupérer le montant total des arriérés.

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