La Cour de Cassation se prononce sur les frais de recouvrement de créance

le 4 mars 2013

Le syndic a l’obligation, en vertu de l’article 18 de la loi de 1965, de recouvrer les créances impayées. Cette procédure implique des frais qui sont mis à la charge du copropriétaire défaillant. L’article 10-1 de la loi de 1965 modifiée par la loi du 13 juillet 2006 dispose que :

« Les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire».

Cette loi indique une liste non exhaustive de frais imputables au copropriétaire n’ayant pas payé ses charges, tels que les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque et certains frais d’huissier. Le syndic peut donc, au nom du syndicat des copropriétaires, réclamer ces frais au copropriétaire défaillant.

En l’absence de liste exhaustive de frais imputables au copropriétaire défaillant, il était communément admis que l’ensemble des frais engagés par le syndic à compter de la mise en demeure étaient imputables. Ce qui pouvait parfois engendrer une multiplication des relances et procédures mises en place par le syndic, ces prestations étant parfois facturées par ce dernier en plus de ses honoraires de base.

La Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer sur cette question à l’occasion de plusieurs arrêts. Par un arrêt du 21 juin 2011 (no.10-16055), la Cour de cassation a posé que : « les juges du fond ne peuvent condamner un copropriétaire à prendre seul en charge une dépense du Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après s’être assurés que cette dépense était effectivement nécessaire au recouvrement d’une créance justifiée ». La Cour de cassation a réitéré sa position à l’occasion d’un arrêt de la 3ème chambre civile du 18 décembre 2012.

L’arrêt du 18 décembre 2012 (no. 11-25923) a permis à la Cour de Cassation de renforcer sa position par rapport à la problématique de l’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant.

Les faits concernent un copropriétaire ayant assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, en remboursement de frais qui lui ont été imputé au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965. En effet, le syndic avait pris des mesures de recouvrement des charges à l’encontre de ce copropriétaire défaillant. La cour d’appel a donné raison au syndicat des copropriétaires  en soutenant que le syndicat des copropriétaires peut se retourner contre le copropriétaire pour lui réclamer le paiement des frais car ce dernier n’a pas exécuté ses obligations envers la copropriété. Le copropriétaire a alors contesté cette décision devant la Cour de cassation.

La Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu par la cour d’appel. Elle rappelle en effet que les frais imputés au copropriétaire défaillant doivent être nécessaires au recouvrement de la créance. En l’occurrence, la Cour de cassation estime que la cour d’appel n’a pas chercher à savoir quels frais étaient nécessaires au recouvrement de la créance et qu’elle n’a donc pas donné de base légale à sa décision.

En somme, le syndicat des copropriétaires peut imputer au copropriétaire défaillant les frais respectant les trois points suivants :

  • La créance à recouvrer doit être justifiée ;
  • Les frais doivent être engagés après la mise en demeure ;
  • Les frais doivent être nécessaires à la procédure de recouvrement des créances.

Le caractère nécessaire des frais de recouvrement des créances est laissé à l’appréciation  souveraine des juges.

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