La division d’un lot de copropriété ne peut entraîner la création d’un nouveau syndicat des copropriétaires

le 30 janvier 2019

La division d’un lot de copropriété ne peut donner lieu à la constitution d’un nouveau syndicat des copropriétaires indépendant.

La division d'un lot de copropriété ne peut entraîner la création d'un nouveau syndicat des copropriétaires

Telle est la solution dégagée par la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 18 janvier 2018. La jouissance des parties communes attachée à la qualité du copropriétaire doit être distinguée du droit de jouissance exclusif lié au lot. C’est ce que rappelle la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt, sur la base de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Rappel du principe de l’unicité de l’immeuble

Dans cette affaire, il était question d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et composé de deux lots correspondant à deux bâtiments distincts. On parle dans ce cas de copropriété horizontale. Dans l’objectif de restructurer l’immeuble, le règlement de copropriété autorisait la création de copropriétés verticales, rivales de la copropriété d’origine horizontale, à la seule initiative d’un des propriétaires des lots. Un an après la rédaction du règlement de copropriété, les copropriétaires du deuxième bâtiment ont décidé de modifier l’état descriptif de division par acte notarié. Ils ont aussi créé un nouveau syndicat des copropriétaires. Lors d’une assemblée générale, le syndicat de copropriété horizontale a contesté la légalité de cette modification. Le propriétaire de certains lots l’a assigné en vue de faire annuler cette décision.

Dans un premier temps, la cour d’appel de Versailles a accueilli cette demande retenant que l’existence d’une copropriété verticale autonome est consacrée par le règlement de copropriété. Par ailleurs, elle estime que la modification de l’état descriptif de division donne naissance à une copropriété verticale impliquant nécessairement la création d’un syndicat des copropriétaires autonome. Mais, n’étant pas de cet avis, le syndicat de copropriété horizontale a formé un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 18 janvier 2018, a donné raison au demandeur considérant que la division d’un lot de copropriété ne peut entraîner la création d’un nouveau syndicat des copropriétaires. Ainsi, la clause du règlement de copropriété autorisant les copropriétaires à constituer une nouvelle copropriété autonome et distincte de la copropriété primitive par effet d’une seule division de leurs lots est réputée non écrite.

À quelles conditions un nouveau syndicat de copropriété peut-il être créé ?

Via cet arrêt, la Cour rappelle que la loi du 10 juillet 1965 autorise les copropriétaires à créer un nouveau syndicat de copropriété soit par décision d’une assemblée générale extraordinaire ce qui n’entraînera pas la sortie des lots concernés du syndicat principal, soit par la scission de la copropriété. Cette dernière solution permet aux propriétaires de certains lots de demander qu’ils soient retirés du syndicat primitif afin de constituer une propriété distincte.

Ainsi, dans cet arrêt, les juges s’en remettent au principe d’unicité de l’immeuble qui s’oppose à ce que la division d’un lot donne naissance à une nouvelle copropriété et donc à un syndicat autonome.

Source : Démarches Administratives

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