Les copropriétaires ne pouvaient transformer leur cave en appartement

le 19 septembre 2018

La SCI Tsinga devient copropriétaire, le 6 octobre 2011, d’un lot (No 17) consistant  en une cave en sous-sol, d’une superficie de 36,50 mètres carrés, utilisée comme bureau depuis 1973. Elle le transforme en local d’habitation, et le loue, 550 euros par mois. Le bail décrit le logement comme un « local de type T2 en rez-de-chaussée, comprenant entrée, pièce à vivre avec cuisine, chambre avec placard, salle d’eau, WC, chauffage électrique ».

Les copropriétaires ne pouvaient transformer leur cave en appartement

© Edmund Sumner/View / Photononstop


Le 26 juillet 2013,  le syndicat des copropriétaires assigne la SCI devant le tribunal de grande instance de Montpellier, pour faire constater le changement d’affectation du lot, « prohibé par le règlement de copropriété », et obtenir sa remise en état.

Le syndicat invoque les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui disposent que le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination tant des parties privatives que communes ainsi que les conditions de jouissance. Or, fait-il valoir,le règlement de copropriété prévoit que le lot 17 est une cave; l’article 22 bis-2 du règlement de copropriété prévoit que « les caves composant les lots 13 et 17 pourront être affectées à un usage professionnel et transformées en cabinet ou bureau à la convenance exclusive de leur propriétaire, sans qu’elles puissent toutefois être affectées à un usage commercial quelconque ».
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Caractère bourgeois 

Le tribunal de grande instance, qui statue le 28 janvier 2015, considère que « la simple lecture de l’article 22 bis-2 du règlement de copropriété démontre [que], même si cela n’est pas expressément prévu,  il a été entendu, dès l’origine, de réserver l’habitation au rez-de-chaussée et 1er étage de l’immeuble, affectant le sous-sol à des activités annexes, garages et caves, avec comme seule exception la possibilité pour deux caves d’être transformées en local à usage professionnel, à l’exclusion de toute activité commerciale », ce qui « a fortiori exclut toute transformation en local à usage d’habitation».

Le tribunal considère en outre que, « le local étant situé au-dessous de la surface du sol naturel avec des fenêtres en partie haute donnant sur les parties communes extérieures, n’est pas conforme au caractère bourgeois de l’immeuble qui ne comporte que de grands appartements d’au moins 75 m² ».
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Hygiène et décence 

Le tribunal juge aussi que la modification entreprise, sans autorisation, contrevient à l’article 15 du règlement de copropriété, qui prévoit que « les occupants de l’immeuble doivent observer et exécuter les règlements d’hygiène, de ville, de police »; or l’article L 1331-22 du code de la santé publique dispose que « les caves ne peuvent être mises à disposition aux fins d’habitation ».

Il ajoute qu’« aux termes d’une jurisprudence constante, concernant l’hygiène et la décence des locaux d’habitation, le logement, dès lors qu’il est situé en dessous du niveau du sol naturel, ne remplit pas les critères nécessaires à l’habitabilité, nonobstant l’existence d’ouvertures en partie haute du local  ». Il précise que « la seule exception faite à ce principe » concerne « l’utilisation des caves comme locaux annexes à des logements (par exemple une cave aménagée en bibliothèque ou en salle de bain), ce qui n’est pas le cas en l’espèce ».

le tribunal juge donc que la transformation entreprise « est un changement d’affectation contraire au règlement de copropriété, qui porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits ds autres copropriétaires ». Il ordonne sa remise en état, sous astreinte, avec exécution provisoire.
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Destination de l’immeuble

La SCI fait appel. Elle soutient principalement que le changement d’affectation qu’elle a opéré est « parfaitement conforme à la destination de l’immeuble », puisque celle-ci est l’habitation, qu’il n’existe dans le règlement de copropriété aucune restriction pour transformer un local à usage de bureau en un local à usage d’habitation, et que le changement de destination d’un lot conforme à la destination de l’immeuble ne requiert pas d’autorisation de l’assemblée générale.

Peine perdue : la cour d’appel de Montpellier, qui statue le 6 juin 2017, confirme le jugement. 

La SCI se pourvoit en cassation, en disant notamment que, aux termes de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, « seuls, les caves, sous-sols, combles, et pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation » ; elle considère que la cour d’appel a « ajouté une condition » à ce texte, en statuant comme elle l’a fait, alors qu’elle a bien noté que le lot 17 comprenait des « ouvertures en partie haute ».

La Cour de cassation, qui statue le 6 septembre (2018), rejette son pourvoi : elle juge que la cour d’appel a « énoncé à bon droit qu’il résulte de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique que les caves ne peuvent être mises à disposition aux fins d’habitation, nonobstant l’existence d’ouvertures en partie haute, et constaté […] que le local était situé au-dessous de la surface du sol naturel et que les fenêtres situées en partie haute donnaient sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n’était pas conforme au caractère “bourgeois” de la copropriété, laquelle ne comportait que de grands appartements tel que cela résultait du règlement de copropriété  » et qu’elle a légalement justifié sa décision.

Source : Le Monde

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