Les finances des copropriétés se dégradent

le 17 octobre 2018

L’Association des responsables de copropriété (ARC), qui organise son salon à Paris, les 17 et 18 octobre, a publié le 15 octobre une étude sur la santé financière des copropriétés : « Nous constatons une lente mais certaine fragilisation patrimoniale des immeubles, explique Emile Hagège, directeur de l’ARC. Il est temps non pas de déverser des milliards d’euros mais de s’attaquer aux causes de cette dégradation. »

Les finances des copropriétés se dégradent

stevepb / Pixabay

L’ARC ausculte, depuis dix ans, les charges de 2 000 immeubles pour l’essentiel situés en Ile-de-France et s’est, cette fois, intéressée aux éléments financiers, trésorerie, dettes, créances, réserves, et à leur variation sur quatre exercices, de 2014 à 2017. Ces éléments sont obligatoirement joints aux convocations d’assemblée générale appelée, une fois l’an, à voter les comptes.

Le premier constat paraît rassurant : peu de syndicats de copropriété finissent l’exercice dans le rouge et ils sont, en 2017, plutôt dotés d’une abondante trésorerie (56 545 euros en moyenne, soit 6 % de plus qu’en 2014). Cette évolution est conforme à l’augmentation du budget prévisionnel. « Mais cela cache un paradoxe, révèle M. Hagège, puisqu’en réalité, syndicats et copropriétaires s’appauvrissent. »

« Saturation financière »

L’étude fait, en effet, ressortir un montant anormalement haut des dettes des copropriétés envers leurs fournisseurs, chauffagiste, assureur, ascensoriste, eau, gaz… S’il est logique qu’en clôture d’exercice ressortent quelques factures en souffrance, il est inquiétant qu’elles représentent 20 % du budget annuel moyen chez 97 % d’entre elles. La dette moyenne par appartement s’élève à 238 euros dans les immeubles de moins de cinquante lots, et à 394 euros dans les plus grands : « 20 % d’endettement, c’est trop, estime M. Hagège. Il semble que les copropriétés ont atteint une saturation financière. »

Autre inquiétude : les impayés de copropriétaires sont plus nombreux et plus graves. Ces débiteurs doivent, en moyenne, collectivement, par immeuble, 37 611 euros, soit 26 % de plus qu’en 2014. La perte de recettes pour l’immeuble atteint désormais 30 %.

Pour pallier ces défaillances, les syndics ont tendance à multiplier les réserves, sur le dos des bons payeurs, et ils organisent des avances de trésorerie et de prévoyance qui expliquent l’apparente aisance financière.

L’analyse de l’ARC recoupe en partie celle de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) qui, depuis le 1er janvier 2017, tient le registre national d’immatriculation des copropriétés, un formidable observatoire de déjà 260 000 copropriétés immatriculées, sur 700 000 au total. « Nous avons recensé près de 100 000 immeubles fragiles, soit 15 % du parc, détaille Sébastien Wagner, chef de projet copropriétés à l’ANAH, mais, pour nous, le taux moyen d’impayés est inférieur à 15 % et est très variable selon les régions : de 8 % en Aquitaine, par exemple, 11 % à Paris mais 27 % en Seine-Saint-Denis. » L’échantillon très francilien de l’étude de l’ARC peut expliquer ces nuances.

« Travaux non terminés »

L’ARC observe aussi que de plus en plus de travaux sont engagés mais pas achevés, bien que votés et ayant fait l’objet d’appels de fonds. Ainsi, 55 % des immeubles disposaient, en 2017, d’une provision dite « pour travaux non terminés », alors qu’ils n’étaient que 47 % en 2014. La raison en est, là encore, l’explosion des impayés qui oblige à interrompre les chantiers.

Un point positif : 70 % des copropriétés ont, désormais, un compte bancaire séparé (ils n’étaient que 32 % en 2014) et un fonds travaux rémunéré (66 % en 2014). Le compte séparé est un indispensable élément de transparence introduit par la loi pour l’« accès au logement et un urbanisme rénové » (loi ALUR de mars 2014), longtemps combattu par les syndics professionnels ; le fonds travaux rémunéré est, lui, obligatoire depuis le 1er janvier 2017 sauf pour les copropriétés de moins de quinze lots qui, à l’unanimité, en repoussent le principe.

Cette épargne forcée reste, cependant, modeste : d’en moyenne 4 654 euros par immeuble, c’est-à-dire le minimum légal de 5 % d’un budget annuel : « Cela représente 106 euros par lot là où nous pensons qu’il faudrait 700 euros, pour étaler les paiements et mettre tous les copropriétaires à contribution, quel que soit le moment où ils arrivent ou partent », juge Emile Hagège.

« Copropriétaires vaches à lait »

L’ARC appelle donc les syndics à faire un effort de maîtrise des charges, par exemple en remettant les fournisseurs en concurrence et en ne privilégiant pas systématiquement les mêmes. Car les grands groupes de syndics se dotent de filiales dans tous les domaines, assurance, fourniture d’énergie, sécurité, archivage, que les gestionnaires auront tendance à privilégier. Une politique plus vigoureuse de recouvrement des impayés s’impose également et l’ARC souhaite que le conseil syndical choisisse lui-même, plutôt que le syndic, l’avocat qui le défendra.

Enfin, l’association interpelle les pouvoirs publics pour qu’ils cessent « de multiplier les normes parfois contradictoires et les dépenses imposées aux copropriétaires, devenus des vaches à lait », selon elle. La mise aux normes des ascenseurs a coûté, à partir de 2003, 8 milliards d’euros. Puis, se sont imposés l’audit énergétique, le diagnostic technique général, et, aujourd’hui, la pose de compteurs de chaleur sur les radiateurs, autant de dépenses coûteuses et inutiles.

Ils parlent de nous :

Appelez-nous