Les trois ans de la loi Alur en débat avec Cécile Duflot

le 12 mai 2017

Les trois ans de la loi Alur en débat avec Cécile Duflot

Immoweek et L’Hémicycle, en partenariat avec le cabinet d’avocats LPA-CGR, ont organisé une rencontre entre les professionnels du Logement et l’ancienne ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot. L’occasion pour cette dernière de dresser un bilan de sa loi Alur, trois après sa publication. Bertrand Desjuzeur, rédacteur en chef de Jurishebdo Immobilier, nous livre une synthèse de ces passionnants débats.

Quel bilan de la loi Alur trois ans après sa parution ? Réponse avec celle qui a porté la loi en 2014. Cécile Duflot est satisfaite de son travail et pense qu’il ne sera pas remis en cause. Un seul regret : ne pas avoir obtenu la mise en place de la garantie universelle des loyers. Invitée par nos confrères d’Immoweek ce 3 mai, Cécile Duflot a répondu aux questions de professionnels et donné son éclairage sur le bilan de sa loi. Philippe Pelletier, avocat LPA-CGR, observe d’abord que deux parlementaires, Daniel Goldberg et Jean-Marie Tétard, bien que de tradition politique opposée, se sont prononcés dans un rapport en faveur de ce texte, en dépit de quelques réserves sur le délai de parution des décrets et de quelques tensions.

 Trop d’information ?

Sur les baux d’habitation, Philippe Pelletier indique que la loi a renforcé le caractère administré du bail, en instituant un contrat-type et en le complétant d’une notice d’information. Il fait part de ses réserves : est-ce que trop d’information ne tue pas l’information ? Pour les loyers, la loi a institué un encadrement, en l’ajoutant au plafonnement des loyers qui existait depuis 1989. L’avocat dit ses doutes sur la méthode très administrée de fixation des loyers.

Sur les professionnels, la loi a créé une nouvelle organisation de la profession, en réformant la carte professionnelle, en instituant le CNTGI, un code de déontologie, une obligation de formation continue… On se rapproche donc d’un ordre professionnel. S’agissant de leur rémunération, l’image des professionnels n’est pas sortie grandie du débat parlementaire et la rémunération des actions d’intermédiation a été réduite.

Mettre de la régulation

Un ministre du logement ne voit pas les résultats de son action, car les effets d’une loi sont longs à se manifester, reconnaît Cécile Duflot, et c’est particulièrement vrai en matière d’urbanisme : la réforme des PLUI ne produira d’impact qu’à échéance de 5 à 10 ans, observe l’ancienne ministre. Pour être appréciée, il faut ne rien faire, indique Cécile Duflot, mais ce n’était pas son intention. La ministre du logement avait pour programme de mettre en œuvre celui du Président de la République, c’est-à-dire mettre de la régulation dans un secteur qui concerne un bien de première nécessité. Si la loi Alur fut la plus abondante de la Ve République, c’est qu’elle s’est emparée de nombreux thèmes. Exemples : les majorités en copropriété (Cécile Duflot avait passé un accord avec Christiane Taubira pour se charger des questions de copropriété), mais aussi les marchands de sommeil ou les copropriétés dégradées. Cécile Duflot reconnaît s’être mise à dos tous les professionnels du secteur, et admet ne pas avoir mesuré au début la coalition d’agacement qu’elle allait provoquer. Mais elle assume. Imposer de réduire de 1 200 € à 600 € une commission d’intermédiation ne peut que fâcher les intéressés…

Libéraliser, une fausse piste

Sur le fond, elle s’inscrit en faux contre l’idée qu’il suffirait de libéraliser pour produire plus de logements. Elle juge au contraire qu’il faut envisager le logement comme un investissement durable, qui rapporte peu mais qui comporte peu de risques. Un regret : il manque la garantie universelle des loyers (GUL).

Philippe Pelletier reste interrogatif sur la lourdeur administrative résultant du texte. Les associations de locataires ou de bailleurs assumaient un rôle d’information, qui a été remplacé par un appareil d’État. Cécile Duflot répond qu’il n’est pas inopportun de faire changer le rapport entre les parties et de faire progresser la part du marché des professionnels, car les parties peuvent bénéficier de l’arbitrage d’un tiers. Le contrat-type crée un cadre, une référence, il clarifie et il répond à l’inégalité qui existe dans les rapports entre bailleurs et locataires. De plus le bail-type, loin d’être révolutionnaire, n’est que la traduction d’un encadrement législatif. Philippe Pelletier rappelle que sous l’empire de la loi Quilliot, la Commission de concertation préconisait aux institutionnels de revoir certaines clauses de leurs baux-types. Mais 2012 n’était pas 1982 : Cécile Duflot affirme qu’il fallait « tordre le bras » des professionnels pour faire bouger les choses et ajoute que la loi Alur a donné lieu à une concertation très importante.

Encadrement et plafonnement

La conjonction entre encadrement et plafonnement pose toutefois un problème et la loi pourrait créer à terme des rentes de situation, redoute Stéphane Imowicz (Ikory). Pour Cécile Duflot, le dispositif légal est plus qu’un encadrement, plutôt un mécanisme de “contention” des loyers”. Elle conteste l’idée que la loi de 1948, loi de libéralisation des loyers après une période de blocage, ait incité au défaut d’entretien des logements. Et elle se réfère aux travaux de Loic Bonneval qui à Lyon a analysé l’évolution à long terme des logements d’institutionnels. Pour Cécile Duflot, le problème est que le logement est trop cher par rapport aux revenus des ménages. Il en résulte une stérilisation de leur épargne vers un secteur non productif.

Le gaspillage de la défiscalisation

Par ailleurs, des milliards d’euros d’argent public sont gaspillés en défiscalisation. Elle critique vertement les budgets consacrés à l’investissement locatif, pour les enfants des investisseurs.

 Quel avenir pour l’encadrement des loyers ? Cécile Duflot l’annonce : si on « débranche la loi Alur », il y aura des manifestations de locataires du parc privé, ce qu’on n’a jamais vu dans l’histoire. D’ailleurs, les pronostics de baisse de prix ou de vente massive de biens locatifs ne se sont pas vérifiés. Le dispositif est efficace : il a permis des baisses de prix surtout pour les petits logements, par exemple dans l’est parisien. Les locataires signent les baux et exercent ensuite un recours gracieux, avant même d’avoir à saisir la commission de conciliation. Il a fallu mettre en place des observatoires de loyers, mais sans Clameur car il n’a pas été possible d’accéder à son mode de collecte et de traitement des données.

Au fond, Philippe Pelletier, Pascal Bonnefille, Cécile Duflot et Catherine Bocquet

 Philippe Pelletier, Pascal Bonnefille, Cécile Duflot et Catherine Bocquet

Un regret : la GUL

Un seul regret : ne pas avoir mis en place la GUL. Quant à la réforme du statut des professionnels, et face au témoignage d’un agent immobilier qui dit avoir perdu des clients pour avoir voulu appliquer la loi encadrant les loyers, l’ancienne ministre répond qu’il faudrait engager un travail de labellisation des bons professionnels et de repérage des mauvais pour se débarrasser des « moutons noirs ». Il faut mettre fin à des pratiques comme la vente d’une maison avec un terrain où l’agence annonce que la moitié du terrain peut être revendue pour construire alors qu’elle sait que le certificat d’urbanisme va être refusé par le maire.

Le système est tout de même complexe à expliquer, relève Sidonie Fraîche-Duypeyrat (LPA-CGR), surtout dans la combinaison entre plafonnement et encadrement. Cécile Duflot reconnaît que le texte est perfectible, que le Conseil constitutionnel a été excessif dans son interprétation du complément de loyer. Mais elle estime qu’il faut que la question de la contention des loyers du parc privé mûrisse. S’agissant du cadre géographique de l’encadrement, Cécile Duflot se félicite de la récente décision du Conseil d’État (lire Jurishebdo du 21 mars 2017) qui a censuré une déclaration du Premier ministre, qualifiée de décision, restreignant le champ d’application géographique de l’encadrement des loyers prévu par la loi. Il faut réformer les pratiques législatives : si on veut ne pas appliquer une loi, il faut l’abroger, non se résigner à ne pas faire paraître les décrets d’application. Elle ajoute que le plafonnement des loyers est antérieur à la loi Alur, de plus, il est mis en œuvre par simple décret. le Gouvernement aurait donc pu très aisément le supprimer. L’ancienne ministre estime qu’il faudrait modifier la loi pour faire peu à peu évoluer le plafonnement vers le niveau de l’encadrement, mais de façon progressive pour éviter une inflation des loyers vers les niveaux hauts du loyer.

Pour un rendement faible, mais sûr

Pourrait-on faire revenir les institutionnels vers le logement ? Sur cette question, l’ancienne ministre répond que les normes énergétiques gagneraient à évoluer vers une approche plus globale, environnementale. Nous pourrions inviter les investisseurs à venir vers le logement à condition qu’il ait une dimension sociale. ll faut répondre à la difficulté des ménages de se loger qui comporte un risque de tension sociale et empêche les ménages de bouger. Cécile Duflot estime également nécessaire d’intervenir sur la question du prix du foncier. Les pouvoirs publics doivent gérer la question de la destination du logement. Cécile Duflot approuve le mixage des opérations qui permet aux bailleurs sociaux d’acquérir des logements dans des programmes privés, favorisant la mixité au sein même d’un immeuble, comme dans un immeuble haussmannien.

 Faut-il construire en zones rurales ? Cécile Duflot reconnaît que les ménages achètent de plus en plus loin, à 30 à 50 km des centres-villes, mais qu’il faut répondre à la saturation des transports, notamment en Ile-de-France. Il faut par exemple développer le haut débit pour permettre aux habitants de travailler sur place.

 Des vrais logements intermédiaires

Inciter à la construction de logements intermédiaires ? Il y a un problème de définition : s’il s’agit de louer au même niveau que le marché, c’est non. Mais si le logement a une vraie vocation sociale, il peut être aidé. L’ancienne ministre entendait aussi aider le logement social à muter. Alors que certains organismes HLM avaient une abondance de fonds propres, Benoist Apparu avait mis en place un prélèvement pour abonder le budget de l’Etat. Cécile Duflot l’a supprimé, mais en imposant son remplacement par l’instauration d’une mutualisation des fonds. Quant à la mise en place de la Foncière Logement, ce fut une mauvaise réforme, conclut la ministre, qui a permis à des promoteurs de déstocker des programmes qu’ils ne parvenaient pas à vendre…

Source : Immoweek

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