Location: comment éviter ces frais qui déménagent ?

le 26 juillet 2017
Pour éviter les mauvaises surprises au moment du départ, l’état des lieux d’entrée doit décrire l’état complet du logement.

PHOTO ARCHIVES BAZIZ CHIBANE

L’été est la période la plus propice aux déménagements. L’état des lieux est toujours un moment redouté par les locataires. Qui paye quoi ? La loi Alur nous facilite-t-elle la vie ? Et quelles règles s’appliquent aux bailleurs sociaux comme LMH et Vilogia ? Décryptage.

L’état des lieux de sortie est gratuit : VRAI

Lorsqu’il est établi entre le locataire et le propriétaire, de façon contradictoire, l’état des lieux est gratuit. Il peut être établi par un professionnel (agent immobilier, notaire…). Dans ce cas, pour l’état des lieux d’entrée uniquement – qui doit faire une description précise de l’état du logement – une part des frais peut être à la charge du locataire dans la limite d’un plafond réglementaire (3 € par m2). La part facturée au locataire ne peut être supérieure à celle du propriétaire. Aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, sauf en cas de recours à un huissier (selon un coût réglementaire).

Aucun délai pour rendre la caution : FAUX

Suite aux lois Alur de 2014 et Macron de 2015, la restitution du dépôt de garantie s’effectue dans un délai maximal d’un mois, sous peine de sanction pour le propriétaire. Et dans un délai de deux mois en présence de dégradations imputables au locataire. Le montant du dépôt de garantie remis à la signature du bail peut être diminué des sommes restant dues au propriétaire comme des régularisations de charges ou des travaux de réparation imputables au locataire. En l’absence d’état des lieux de sortie, il est considéré que le logement a été restitué en bon état et aucune retenue ne peut être faite sur le dépôt de garantie.

Le locataire ne doit pas faire toutes les réparations : VRAI

Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent et des équipements en bon état de fonctionnement. Pour sa part, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant et les réparations locatives (l’entretien de la chaudière par exemple) sauf si elles sont occasionnées par la vétusté. Depuis 2016, les bailleurs doivent appliquer une grille de vétusté. La vétusté est définie comme «  l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et des éléments d’équipement dont est constitué le logement  ». C’est ce que pratique Vilogia, qui gère un parc de 45 000 logements sociaux dans la métropole (3 407 attributions en 2016). «  Nous nous basons sur un modèle de grille de vétusté conseillé par l’Union sociale pour l’habitat. Elle permet de dresser clairement l’état du logement et de ses équipements.  » Le bailleur propose un pré-état des lieux pour recenser les réparations à la charge du locataire. «  Si les réparations ne sont pas faites au moment de la remise des clés, des montants forfaitaires peuvent être appliqués.  » La décote liée à la vétusté ne s’applique pas en cas de dégradation ou de mauvais usage : vitres brisées ou revêtement de sol troué. Le locataire est-il tenu de repeindre son logement en blanc ? Non. Mais il doit en revanche boucher les trous.

Les locataires n’ont aucun recours :FAUX

LMH, office public de la MEL, fonctionne de la même manière que Vilogia. «  A minima, nous attendons que le logement soit vidé et propre  », indique le bailleur. Mais toute dégradation volontaire est facturée au locataire. «  En fonction de l’état dans lequel nous est rendu le logement, nous consacrons forcément un budget à la remise en état, de manière à ce que le futur locataire ait toujours accès à un logement propre.  » LMH gère 32 322 logements et a enregistré 3 000 départs en 2016. 4,5 M€ ont été consacrés à la remise en état de ce patrimoine, soit une moyenne de 1 500 € par logement. Les états des lieux seront entièrement informatisés à compter de juin 2018.

Les mêmes règles s’appliquent au parc privé. «  La vétusté n’est jamais imputable au locataire, qui n’a pas à remettre son logement à neuf  », indique Olivier Peetermans, juriste auprès de l’Agence d’information sur le logement (ADIL), qui assure des permanences à Roubaix et à Tourcoing. Idem pour le préavis. Depuis la loi Alur, il est réduit à un mois, au lieu de trois, dans les zones dites tendues où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Elles sont désignées dans un décret. C’est le cas de Lille, Roubaix ou Tourcoing. Pour Olivier Peetermans, le locataire doit faire preuve de bon sens quand il change de logement : «  Faire propre, boucher les trous, vérifier les joints… Et surtout rester serein.  » En cas de litige, locataires et propriétaires peuvent solliciter la commission départementale de conciliation.

Infos : www.adilnord.fr

Source : Nord Eclair

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