Locations saisonnières : que dit la loi ?

le 5 août 2017

Locations saisonnières : que dit la loi ?

Après Nice le 23 juin et Paris le 4 juillet, Bordeaux a voté, lundi 10 juillet, l’obligation de s’enregistrer en mairie pour toute personne désirant louer son appartement sur les sites de location saisonnière comme Airbnb, HomeAway ou Abritel. Une possibilité offerte aux villes de plus de 200 000 habitants par la loi pour une République numérique, qui modifie certaines dispositions de la loi Alur. Eléments d’explication sur le mille-feuille législatif.

Autorisation de location : que dit la loi ?

  • Le point de repère des « cent vingt jours » pour les particuliers

Un logement est considéré comme votre résidence principale lorsque vous y résidez au minimum huit mois, « sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ». A l’exclusion de ces derniers cas, s’il est occupé moins de cent vingt jours par an, il devient une résidence secondaire.

Si la résidence principale est louée moins de cent vingt jours par an, aucune démarche n’est obligatoire, sauf à Paris, Bordeaux et Nice.

Il est interdit de mettre en location son logement s’il s’agit d’un logement social, si le règlement de copropriété l’interdit ou si le locataire n’a pas obtenu du bailleur une autorisation écrite pour sous-louer.

Au-delà de cent vingt jours de location, partout en France, une déclaration à la mairie est obligatoire. Celle-ci choisit d’autoriser ou non un changement d’usage au demandeur, qui lui permettra d’exploiter le logement en guise de meublé touristique. « [Ce] changement d’usage est accordé à titre personnel. Il est provisoire pour la durée d’occupation du local par le bénéficiaire de l’autorisation. Par la suite, le local doit revenir à l’habitation », explique la mairie de Strasbourg.

Pour ceux souhaitant louer à l’année un local – qu’il soit destiné à l’origine à l’habitation ou non – par des locations de courte durée, il est obligatoire d’effectuer une demande de changement de destination en mairie. Contrairement au changement d’usage, le changement de destination s’attache au local et n’est pas accordé à titre provisoire.

  • Certaines villes ont adopté des politiques plus restrictives

A Paris, Lyon, Marseille, Nice et Strasbourg, le changement d’usage des résidences secondaires est soumis à autorisation de la mairie. Une possibilité ouverte aux communes de plus de 200 000 habitants, à celles de la petite couronne parisienne ainsi qu’aux communes de plus de 50 000 habitants dans les zones « tendues » définies par la loi Alur. « Les demandes portent le plus souvent sur des petites surfaces de logement, de l’ordre de 20 ou 25 m² », explique-t-on à la direction du logement et de l’habitat (DLH) de la mairie de Paris. Une estimation confirmée par notre enquête : sur Airbnb, plus de 87 % des logements loués à l’année sont de petites surfaces, contre 12 % dans le parc immobilier français.

Pour éviter la pénurie de petites surfaces, la mairie de Paris a assorti l’autorisation de changement d’usage d’une obligation de compensation, imposant d’acheter un local destiné à un autre usage (bureaux, commerces) deux fois plus grand et de le transformer en habitation. « Par exemple, si vous transformez un studio de 25 m² en meublé touristique, vous devez proposer une surface d’habitation nouvelle de 50 m² à l’appui de votre demande de changement d’usage », explique la DLH, qui précise que « si les locaux proposés en compensation sont les logements sociaux conventionnés pour une durée d’au moins vingt ans, dans ce cas, il suffit de proposer [une surface égale] de logements sociaux ». Autre option : acheter sur un marché dédié un « titre de commercialité » à un organisme qui souhaite transformer un immeuble de bureaux en logements.

En outre, pour faciliter les contrôles, Paris, Bordeaux et Nice, ont voté la mise en œuvre du décret Airbnb dans leurs communes. Il permet aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles de la petite couronne parisienne de rendre obligatoire la détention d’un numéro d’enregistrement pour l’ensemble des hébergeurs louant des meublés en courte durée. Ce numéro devra être mentionné sur l’annonce.

Que faut-il déclarer aux impôts ?

Tout revenu provenant de la location à courte durée doit être déclaré au fisc. Les particuliers doivent reporter leurs recettes sur leur déclaration d’impôt sur le revenu. Si elles ne dépassent pas 305 euros par an, elles seront exonérées. En deça de 32 900 euros de revenus pour un meublé non classé, les particuliers peuvent opter pour un régime microBIC pour bénéficier d’un abattement de 50 %.

Les professionnels doivent s’acquitter de l’impôt sur le revenu, mais aussi de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe foncière et de l’impôt sur les sociétés. La location en meublé, sans prestation, n’est pas assujettie à la TVA. En cas de chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 500 000 euros, ils doivent également s’acquitter de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Une législation française relativement plus clémente qu’ailleurs

Hors de France, nombreuses sont les villes ayant décidé de mettre en place une limite maximale sur le nombre de jours durant lesquels l’hébergeur peut mettre à disposition son appartement en entier. Le plus souvent, la limite se trouve à quatre-vingt-dix jours, comme à Londres, Seattle ou San Francisco, berceau d’Airbnb. Une limite que la firme californienne applique elle-même aux hébergeurs à Londres et à Amsterdam, où elle désactive l’annonce au-delà du délai légal de location.

Mais c’est à New York que la loi est la plus contraignante : il est illégal de louer un logement entier en dessous de trente jours consécutifs même si, dans les faits, on trouve encore beaucoup d’annonces qui ne respectent pas cette législation. A cela s’ajoute une loi votée en 2016 qui punit les annonces non conformes sur la plate-forme : de 1 000 dollars pour la première infraction à 7 500 dollars pour la troisième et celles qui suivent.

A Berlin, c’est une limitation de l’espace disponible à la location qui a été choisie. Si plus de 50 % de la surface de l’appartement est disponible à la location de courte durée, l’hôte encourt une amende de 100 000 euros, interdisant de fait la location à courte durée d’un appartement entier.

Outre ce système de limite temporelle, certaines municipalités ont fait le choix d’imposer une licence d’exploitation, à l’image de Chicago, Seattle, La Nouvelle-Orléans ou San Francisco. Mais, malgré la menace d’une amende allant jusqu’à 1 000 dollars par jour, peu de propriétaires semblent vouloir se plier à la réglementation. En mai, dans la ville californienne, seuls deux mille appartements étaient enregistrés sur les huit mille disponibles sur le site.

Source : Le Monde