Logement étudiant : les questions à se poser avant d’acheter

le 7 juin 2019

Dans quelques semaines, ce sera le branle-bas de combat sur le marché locatif. Bacheliers et étudiants vont jeter leur dévolu sur les petites surfaces. De quoi confirmer la pertinence de réaliser un investissement locatif sur une petite surface. Voici les bonnes questions à se poser avant de se lancer.

Logement étudiant : les questions à se poser avant d’acheter

1 – Quel est mon budget?

Les petites surfaces, studios et T1, qu’elles soient situées dans une copropriété classique ou en résidence étudiante, attirent nombre d’investisseurs car elles restent encore abordables. On peut trouver dans la métropole lyonnaise des offres qui se situent entre 60 000 et 130 000 euros. Des prix qui varient bien évidemment en fonction de la qualité de l’emplacement, des prestations, de l’état du bien et de son attractivité sur le marché locatif.

Pour un primo investisseur, le financement – de préférence à crédit – d’une petite surface n’est pas un obstacle insurmontable car la pression locative est telle qu’il ne s’agit pas d’un investissement trop risqué pour le banquier. D’autant plus que le risque d’impayés est limité grâce aux garanties apportées par les parents.

2 – Quelle localisation?

Même si les studios et T1 trouvent facilement preneurs dans Lyon intra-muros – à quelques exceptions près – la proximité immédiate des universités, des campus et des écoles, garantit une forte demande et donc une sécurité locative. De quoi vous simplifier la vie au moment des relocations pour éviter que la période de vacance locative ne s’éternise et vous permettre aussi d’avoir un large choix de candidats à la location. Mieux vaut, en effet, bien sélectionner votre locataire pour limiter les risques de dégradations de votre bien et les risques d’impayés qui pourraient grever votre investissement, voire le fragiliser.

3 – Quelle rentabilité?

Attention à ne pas être leurré par de belles rentabilités hypothétiques avancées par certains professionnels de l’immobilier. Allégée de la taxe foncière, des charges de copropriété, de travaux divers, de frais de gestion éventuels, la rentabilité brute moyenne à Lyon – hors coup de fusil – n’a rien d’exceptionnelle. Selon rendementlocatif.com, un outil de mesure de la rentabilité réelle d’un investissement immobilier, le 8e arrondissement de Lyon serait le secteur qui proposerait le meilleur rendement locatif avec 5,05 %.

Il est important de bien évaluer la valeur locative d’un studio/T1, de le maintenir en bon état, pour limiter le turn over. Mieux vaut déterminer un prix de marché pour fidéliser un locataire, plutôt que d’avoir la tentation de pratiquer un loyer au-dessus du marché et s’exposer au turn over et aux contraintes qui y sont liées.

4 – Résidente étudiante ou pas?

Les résidences étudiantes avec services se sont multipliées ces dernières années sous l’effet d’incitations fiscales. Mais de leur bonne gestion dépend la pertinence de votre investissement. Car le turn over est important, d’autant plus en meublé où les locataires sont moins contraints par les tracas d’un déménagement. À la revente, les logements en résidence étudiante (avec bail commercial) ont moins bonne cote.

Meublé ou nu, telle est la question. En meublé, les loyers sont un peu plus élevés, mais les rotations plus nombreuses, la fiscalité est aussi plus attractive. En nu, dans une copropriété traditionnelle, on s’expose un peu moins au turn over, le bail dure trois ans, ce qui vous permet de percevoir les loyers avec davantage de régularité.

Le Progrès

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