L’opposabilité de la vente d’un lot divisé est indépendante de la nouvelle répartition des charges

le 24 février 2019

L’opposabilité de la vente d’un lot divisé est indépendante de la nouvelle répartition des charges

Une SCI propriétaire d’un lot dans un immeuble en copropriété le divise puis vend les lots issus de la division. La notification de la cession est envoyée à l’administrateur provisoire de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires assigne la SCI en paiement d’arriérés de charges.

La cour d’appel de Chambéry accueille la demande du syndicat. Selon elle, la SCI ne pouvait pas diviser et vendre ses lots sans que la répartition des charges en résultant ne soit soumise à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires. La SCI n’ayant pas fait inscrire à l’ordre du jour la demande de nouvelle répartition des charges, la division des lots est inopposable au syndicat et la SCI reste débitrice de la totalité des charges dues par le propriétaire du lot avant division.

L’arrêt est cassé au visa de l’article 11 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 6 du décret 67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 1134 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016) : ces textes ne subordonnent pas l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d’une fraction de lot divisé à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale. C’est la notification au syndic du transfert de propriété de fractions de lots divisés qui le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

A noter : La solution est, à notre connaissance, inédite.

Le notaire ayant bien notifié au syndic la cession des lots de la SCI, le syndicat ne pouvait pas se retourner contre elle pour le règlement des charges postérieures à cette notification.

En pratique, pour agir en récupération des charges contre les acquéreurs des lots issus de la division le syndicat devra faire valider par l’assemblée générale une nouvelle répartition des charges entre les différents lots. On peut penser que cette nouvelle répartition n’est pas immédiatement nécessaire si tous les lots ont été achetés par le même acquéreur.

Anne ICART

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 37360

Cass. 3e civ. 7-2-2019 n° 17-31.101 FS-PBI

Source : © Editions Francis Lefebvre – La Quotidienne

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