Maître d’ouvrage, Maître d’ouvrage délégué, Maître d’œuvre… le casse tête du Who’s Who !

le 11 décembre 2017

L’ouragan IRMA a causé des dégâts considérables sur les bâtiments publics et privés.  Concernant les copropriétés, le syndic professionnel a prévenu l’assurance suivant la publication de l’arrêté interministériel de Catastrophe Naturelle. Il a demandé une expertise des dégâts causés pour les parties communes. Il a demandé une avance aux assurances pour réaliser les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la sécurité des personnes.

Maître d’ouvrage, Maître d’ouvrage délégué, Maître d’œuvre… le casse tête du Who’s Who !

Vient alors le temps de la convocation de l’assemblée générale en vue d’approuver les mesures conservatoires et de décider du choix d’un maître d’œuvre. Les propriétaires devront intégrer de nouvelles notions : Le maître d’ouvrage, le maître d’ouvrage délégué, le maître d’œuvre.

KESAKO ? 

Une confusion peut se produire entre les notions de Maître d’ouvrage, Maître d’ouvrage délégué et Maître d’œuvre. Il est important de définir les rôles de chacun en matière de copropriété.

Le maître d’ouvrage en copropriété 

L’article 2 de la loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 stipule : “le maître d’ouvrage est la personne morale, pour laquelle l’ouvrage est construit. Responsable principal de l’ouvrage, il remplit dans ce rôle une fonction d’intérêt général dont il ne peut se démettre. Il lui appartient, après s’être assuré de la faisabilité et de l’opportunité de l’opération envisagée, d’en déterminer la localisation, d’en définir le programme, d’en arrêter l’enveloppe financière prévisionnelle, d’en assurer le financement, de choisir le processus selon lequel l’ouvrage sera réalisé et de conclure avec les maître d’œuvre et entrepreneurs qu’il choisit, les contrats ayant pour objet les études et l’exécution des travaux.”

Cela veut dire que le maître d’ouvrage est  la personne qui commande les travaux pour son propre compte. Il s’agit d’une personne physique ou d’une personne morale (société) pour laquelle l’ouvrage est réalisé.

En copropriété, le maître d’ouvrage est le syndicat des copropriétaires qui, lors d’une assemblée générale de copropriété, décidera des modalités des travaux et de leur financement. Les décisions de l’assemblée générale seront effectuées par l’intermédiaire du syndic.

Le maître d’ouvrage délégué

On l’appelle également le mandataire en copropriété.

Pour définir le maître d’ouvrage délégué, il faut se référer à l’article 3 de la loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 : “Dans la limite du programme et de l’enveloppe financière prévisionnelle qu’il a arrêté, le maître de l’ouvrage peut confier à un mandataire, dans les conditions définies par la convention mentionnée à l’article 5, l’exercice, en son nom et pour son compte, de tout ou partie des attributions suivantes de la maîtrise d’ouvrage :

1. définition des conditions administratives et techniques selon lesquelles l’ouvrage sera étudié et exécuté

2. Préparation du choix du maître d’œuvre, signature du contrat de maîtrise d’œuvre, après approbation du choix du maître d’œuvre par le maître de l’ouvrage et gestion du contrat de maîtrise d’œuvre,

3. Approbation des avant-projets et accord sur le projet sur le projet,

4. Préparation du choix de l’entrepreneur, signature du contrat de travaux, après approbation du choix de l’entrepreneur par le maître de l’ouvrage, et gestion du contrat de travaux ;

5. Versement de la rémunération de la mission de maîtrise d’œuvre et des travaux ;

6. Réception de l’ouvrage, et l’accomplissement de tous actes afférents aux attributions mentionnées ci-dessus. Lors de travaux importants le maître d’œuvre coordonnera les opérations de la réception définitive.

Le mandataire n’est tenu envers le maître de l’ouvrage que de la bonne exécution des attributions dont il a personnellement été chargé par celui-ci.

Le mandataire représente le maître de l’ouvrage à l’égard des tiers dans l’exercice des attributions qui lui ont été confiées jusqu’à ce que le maître de l’ouvrage ait constaté l’achèvement de sa mission dans les conditions définies dans la convention mentionnée à l’article 5. Il peut agir en justice.”

Par conséquent, le maître d’ouvrage délégué agit au nom du maître d’ouvrage concernant les missions qui lui ont été confiées par lui aux termes d’un mandat express. Le maître d’ouvrage délégué doit assister le maître d’ouvrage. Il doit également vérifier auprès du maître d’œuvre la faisabilité ou non des projets.

Dans la pratique, le syndic est le maître d’ouvrage délégué puisqu’il est le représentant légal de la copropriété. Il a été nommé pour une durée définie par celle-ci. Cependant,  ses pouvoirs résultent des décisions qui sont prises en assemblée générale des copropriétaires. En effet, les assemblées générales extraordinaires successives qui devront avoir lieu, décideront en outre :

1. Les conditions administratives et techniques selon lesquelles l’ouvrage sera étudié et exécuté,

2. Le choix du maître d’œuvre,

3. L’approbation du projet et son choix,

4. Le choix de ou des entrepreneurs,

5. La rémunération de la mission de maîtrise d’œuvre et des travaux.

Par conséquent, les missions du syndic, maître d’ouvrage délégué, peuvent être les suivantes :

1. La définition des conditions administratives et techniques de la réalisation des travaux et la faisabilité de l’opération envisagée,

2. L’aide au choix par le maître d’œuvre de l’entreprise qui aura la charge des travaux,

3. La réalisation de toutes les démarches administratives et juridiques,

4. La gestion financière de l’opération,

5. L’information de l’obligation de souscrire une assurance « dommages ouvrage » quand les travaux sont importants, c’est-à-dire quand ils portent atteinte à la destination de l’immeuble ou à sa solidité,

6. La signature des contrats et le versement de leur rémunération,

7. Le suivi des travaux avec le maître d’œuvre qui en est le responsable légal,

8. La réception des travaux avec le maître d’œuvre.

Le maître d’œuvre 

Le maître d’œuvre est important dans les chantiers consécutifs à l’ouragan IRMA. Sur certaines copropriétés, des travaux devront avoir lieu sur la structure même de l’ouvrage. Le maître d’œuvre devra être choisi en assemblée générale ou, à défaut, l’assemblée générale donnera un pouvoir spécial au syndicat des copropriétaires de le désigner. En tout état de cause, il devra être nommé le plus rapidement possible pour une reconstruction “rapide”.

Un contrat sera souscrit entre le maître d’œuvre (le plus généralement un architecte) et le syndic de copropriété qui représente le syndicat des copropriétaires. Ce contrat sera soumis à l’assemblée générale et également soumis à la mise en concurrence (c’est-à-dire qu’il sera présenté plusieurs contrats à l’assemblée générale).

Les missions qui peuvent être confiées au maître d’œuvre :

1. Les études d’avant projets,

2. Les études de projet,

3. L’assistance au maître de l’ouvrage pour la passation des contrats de travaux,

4. La direction de l’exécution du contrat de travaux,

5. Le pilotage et la coordination du chantier,

6. L’assistance au maître de l’ouvrage ou maître de l’ouvrage délégué lors des opérations de réception des travaux et pendant la période de parfait achèvement.

Sa mission s’achève normalement à la réception définitive des travaux quand toutes les réserves seront levées. Pour résumer, le maître d’œuvre offre des prestations de conseil, d’études et de direction des travaux. En règle générale c’est un architecte ou un ingénieur béton. Son contrat peut présenter deux options :

La première peut concerner uniquement la phase d’étude d’établissement d’un descriptif détaillé des travaux et de centralisation des offres,

La seconde concerne une mission complète, comprenant la première option, plus le suivi et l’assistance du maître d’ouvrage à la réception des travaux.

Comment doivent se comporter le syndicat des copropriétaires et le syndic avec le maître d’œuvre ?

Le syndic représente le syndicat des copropriétaires, il est son mandataire. Toutefois, le syndicat des copropriétaires est le maître d’ouvrage.

Il faut faire très attention à ce que chacun reste dans son rôle. Ni le syndic, ni le syndicat des copropriétaires, ni même le conseil syndical ne doit faire preuve d’ingérence active lors de l’exécution des travaux.

Le syndic se gardera de diriger les travaux et de donner des avis techniques. Lors des réunions de chantier, si son avis est demandé, il devra faire remarquer que n’étant pas l’homme de l’art, il ne peut pas se prononcer sur le sujet.

De même, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourrait être recherchée s’il a émis des prescriptions techniques par l’intermédiaire d’un ou plusieurs copropriétaires.

Enfin, le syndicat des copropriétaires risque un refus de prise en charge d’un sinistre par l’assurance décennale. Dans ce cas, les malfaçons seraient à la charge exclusive des copropriétaires et les pertes financières lourdes

En conclusion et afin d’éviter tout problème financier ou de responsabilité pénale, il est conseillé au syndic de se cantonner à la gestion administrative et financière des travaux et aux copropriétaires de ne pas s’improviser experts en bâtiments (même s’ils le sont vraiment).

Source : St Martin’s Week

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