Il y a deux ans jour pour jour, le 21 décembre 2016, paraissait un décret d’application de la loi Alur permettant aux collectivités de renforcer la lutte contre l’habitat indigne. Ce décret donnait dès lors la possibilité aux établissements de coopération intercommunale (EPCI) et aux communes volontaires de définir des zones géographiques dans lesquelles la mise en location d’un bien immobilier nécessite une autorisation. Aujourd’hui, la loi Elan vient abonder le dispositif en confirmant le caractère payant de la démarche et en fixant certaines sanctions aux contrevenants.

La mesure a pour but de pouvoir contrôler l’état des logements avant que ceux-ci soient mis en location et ainsi de réduire le nombre de logements indignes dans le parc locatif privé. Des services d’hygiènes compétents peuvent alors contrôler le logement et vérifier qu’il soit conforme à la location, avant la signature du bail. Et lorsque ce n’est pas le cas, la mairie (ou la collectivité) peut imposer au bailleur de réaliser des travaux pour rendre le logement conforme à la location. Une mesure qui vise, lorsqu’elle est appliquée, à identifier et sanctionner les marchands de sommeil.

Une démarche payante

Dans le détail, le bailleur remplit un formulaire Cerfa de demande de mise en location. Une démarche payante, puisque les mairies facturent généralement le permis de louer entre 60 et 114 euros. Un coût qui peut sembler dissuasif, d’autant que le sésame n’est valable que deux ans et qu’il doit être valide pour chaque nouveau bail, que ce soit à l’arrivée d’un nouveau locataire ou pour un renouvellement de celui-ci. Un amendement avait d’ailleurs été ajouté à la loi Elan pour imposer sa gratuité. Mais cet amendement, censuré par le Conseil constitutionnel, n’a finalement pas vu le jour. Les bailleurs devront donc continuer de s’acquitter de la somme demandée par leur collectivité. A noter ensuite que la mairie a un mois pour confirmer l’autorisation de location. Passé ce délai, l’absence de réponse correspond à un accord tacite.

Quelques villes l’ont appliqué en 2018… d’autres sont sur les rangs

Si elles sont encore peu nombreuses à l’appliquer, certaines communes ont pris des dispositions. La toute première fut Fourmies (Nord), à la fin de l’année 2017. Plusieurs communes de la couronne parisienne, notamment en Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine ou dans les Yvelines, l’ont également instauré depuis le début 2018 : Gennevilliers, Clichy, Mantes-la-Jolie, etc. Aubervilliers serait quant à elle sur les rangs pour l’appliquer dès le début 2019. Ailleurs en France, Montauban (Tarn-et-Garonne), Boulogne-sur-Mer et Calais (Pas-de-Calais) l’ont aussi récemment mis en application.

Un dispositif jugé peu efficace

Sur le papier, l’objectif est évidemment louable, l’idée étant d’empêcher aux marchands de sommeil de louer des logements insalubres ou indignes. Mais, dans la pratique, l’appareil est très peu efficace. “Cette contrainte incombe malheureusement surtout aux bailleurs honnêtes, soucieux d’être conformes à la réglementation, regrette Christophe Tanay, président de l’Union des Syndicats de l’Immobilier (Unis). Mais en l’absence de contrôles efficaces, l’autorisation de louer ne confirme en rien la décence d’un logement. Et les véritables marchands de sommeil passent entre les mailles du filet”. Selon le service juridique de l’Unis, il n’y aurait pour l’heure aucune réelle étude d’impact de la mesure. Et les collectivités ne disposeraient pas des moyens nécessaires pour effectuer des contrôles physiques des logements, dans les zones visées par cette obligation. “On se retrouve donc face à un appareil qui retarde encore un peu plus la signature du bail et qui risque de faire fuir les bailleurs, surtout dans les zones les plus tendues”, conclut le président de l’Unis.

Une analyse partagée par Henry Buzy-Cazaux, le président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers. “L’intention du législateur est évidemment louable et l’outil intéressant, explique-t-il. Mais l’obligation est surtout symbolique. La lourdeur des démarches pénalise malheureusement ceux qui n’ont rien à se reprocher”. Le caractère payant des démarches aurait été décidé pour donner aux communes les moyens de faire respecter la mesure. Mais elle ne permettrait pas de recruter suffisamment d’agents pour opérer des contrôles. “Pour lutter contre les marchands de sommeil, le permis de louer n’a rien d’une arme fatale, c’est un pistolet à eau…”, conclut Henry Buzy-Cazaux.

Source : Capital