Protection juridique et Garantie des charges impayées pour la tranquillité de votre copropriété

le 4 octobre 2017

Assurances : Protection juridique et Garantie des charges impayées pour la tranquillité de votre copropriété

La multirisque immeuble, suffisante, pour se prémunir d’un dégât des eaux ou d’un risque incendie ne règle pourtant pas tous les risques en copropriété. Des conflits peuvent apparaître entre voisins, pour éviter d’aller devant les tribunaux, la protection juridique peut s’avérer bien utile. De même, en matière de charges impayées, mieux vaut prévenir que devoir !

 

La Protection Juridique fortement conseillée

La garantie de Protection juridique est proposée par le syndic en assemblée générale puis contractée au nom du syndicat des copropriétaires. Cette protection fait la preuve de la bonne volonté du syndic pour essayer de résoudre les contentieux à l’amiable avant de faire un recours, comme l’exige la loi Macron. Car en signant une Protection Juridique, le recours amiable est automatique.

« La protection juridique incluse dans le contrat AssurTreso, explique Henri Combremont, directeur général d’Assurcopro, permet au syndicat des copropriétaires de faire valoir ses droits ou d’assurer sa défense sans avoir recours à des dépenses complémentaires non budgétées ».

« Selon une étude des affaires civiles réalisée par le Ministère de la Justice, précise Alain Ledemay, directeur général chez Galian, les tribunaux sont saisis de milliers de contentieux en copropriété et la tendance est à la hausse, +30 % sur les dix dernières années. Les demandes les plus fréquentes, environ 2/3 des affaires, concernent le paiement des charges. Alors, je vous rassure, 25% des procédures sont abandonnées car traitées à l’amiable et ne vont pas en justice. En revanche, certains syndics, déjà confrontés par le passé à des contentieux, sont intéressés par la protection juridique. Elle leur apporte dans un premier temps, les conseils juridiques pour traiter le conflit à l’amiable puis prend en charge les frais juridiques (avocats, huissiers,…) inhérents à la procédure, à hauteur de 30.000 € par sinistre ».

 

La garantie des charges contre les mauvais payeurs : mieux vaut prévoir que devoir

Aujourd’hui, plus des 2/3 des contentieux portent sur le défaut de paiement des charges. Avec le compte séparé, exigé par la Loi Alur, le syndic ne peut plus engager de dépenses si l’argent n’est pas sur le compte de la copropriété. Par conséquent, des charges impayées par certains copropriétaires, empêchent la copropriété d’investir pour ses travaux, de payer les frais d’entretien de ses équipements ou encore de régler les fournisseurs d’énergie.

Alors que se passe-t-il lorsque certaines charges ne sont pas honorées Le syndic fait un appel de fonds et ce sont les copropriétaires « bons payeurs » qui subviennent aux besoins de leur immeuble. C’est ce que l’on appelle la solidarité collective. Il est conseillé de prendre l’option « garantie des charges impayées » auprès d’un courtier ou d’un assureur.

Si l’on prend l’exemple d’une petite copropriété de vingt lots dont un ou plusieurs copropriétaires ne payent pas leurs charges, très vite la copropriété peut basculer dans l’insolvabilité avec obligation d’être gérée par un Mandataire ad hoc et administrateur provisoire. Autrefois, seuls les locataires pouvaient saisir la commission de surendettement s’ils ne pouvaient pas payer leurs loyers. La loi Hamon sur la consommation donne aux copropriétaires défaillants la possibilité de saisir la commission de surendettement pour lisser voir même annuler leurs dettes de charges.

« Un syndic m’a dit, se rappelle Jean-Paul Boudignon, expert en assurances, qu’un de ses copropriétaires, s’est vu attribuer l’annulation totale de sa dette de 15.000 €, et là, ce sont les autres copropriétaires qui ont été dans l’obligation de payer les charges manquantes ».

Pour l’assureur, cette garantie des charges est une avance de fonds. Il se retournera vers le copropriétaire défaillant et récupèrera ses fonds pouvant aller d’une situation réglée amiablement, d’un remboursement progressif, voire d’une saisie du bien. « La garantie des charges, ajoute Jean-Paul Boudignon, est un outil de prévention car aujourd’hui pour les impayés de charges le risque zéro n’existe pas. Ce contrat est conçu pour accompagner les syndics qui, au titre de leur mandat, n’ont qu’une obligation de moyens et qui, malgré leur diligence et leurs compétences, ne peuvent rien contre les lenteurs de la justice ou les délais accordés par les tribunaux aux défaillants ».

Il faut dire que depuis la loi Alur, avec la mise en place obligatoire du fond travaux et du compte séparé, les attentes des syndics ont évoluées car les travaux ne peuvent pas être financés s’il n’y a pas les fonds sur le compte. La demande de ce type de contrat est vouée à progresser au regard des travaux onéreux à venir en matière de rénovation énergétique, le syndic a donc pris conscience de l’importance de la garantie des charges impayées. C’est un contrat collectif signé au nom du syndicat des copropriétaires pour la copropriété. Il est proposé en complément de la protection juridique par de grands courtiers (AssurCopro, Galian, Verspieren…) ou des assureurs comme Sada Assurances.

Sur un exercice comptable, la compagnie indemnisera au maximum 50% du montant global du budget de la copropriété. Et pour un copropriétaire, elle indemnisera à concurrence de 25% du montant total des charges du copropriétaire. « Nous couvrons à la fois les frais de contentieux pour recouvrement à hauteur de 4000 € et faisons l’avance de trésorerie pour la copropriété, jusqu’à 50000 € dans la limite de 50% du montant total des charges budgétées si plusieurs copropriétaires sont défaillants, ajoute Alain Ledemay. La copropriété n’a pas à organiser le recours envers le copropriétaire qui n’a pas payé car nous nous en chargeons. 400 de nos syndics, soit un tiers de nos clients ont déjà fait le pas et souscrit ces contrats ».

Et aujourd’hui, tout un chacun peut, un jour, devenir ce mauvais payeur car nul n’est à l’abri du chômage, d’un accident de la vie, d’une séparation, d’un deuil avec succession vacante ou même d’un héritage que l’on n’a pas les moyens d’entretenir. « En France, souligne Jean-Paul Boudignon, 16% des copropriétés ont un statut de « copropriétés fragiles » qui signifie qu’un rien peut les faire basculer dans l’insolvabilité. La garantie des charges est alors une mesure idéale de prévention et de renforcement de l’efficacité du syndic ».

« Ce type de contrat va au-delà de l’aspect purement assurantiel. Nous allons dans le sens de la conservation et de l’amélioration de la copropriété en permettant le bon déroulement des travaux comme ceux inhérent à la transition énergétique. Le surcoût de la protection juridique associée à la garantie des charges impayées est minime au regard de la tranquillité qu’elles apportent lorsqu’il y a conflit ou défaut de paiement », conclut Eric Durand, directeur du pôle loyers impayés, département des professionnels de l’immobilier de Verspieren.

Source : Mon Immeuble.com

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