Quand la taxe foncière fait flamber le crédit immobilier

le 20 août 2018

Le site internet meilleurtaux.com a comparé la taxe foncière, payée par les propriétaires, des vingt principales villes de France. Pour cette étude, l’achat d’un logement de 70 m2 sert d’exemple.

Quel est l’impact de la fiscalité locale sur le financement d’un bien immobilier ? À Toulouse, où le prix du m² est de 3 008 €, le prix d’achat de l’appartement revient à 210 560 €. Avec un taux moyen de 1,48 % (1) sur 20 ans (hors assurance), la mensualité du crédit est fixée à 1 014 € hors assurance selon meilleurtaux.com. Dans ce cas-là, le propriétaire du logement devra payer une taxe foncière de 1 214 € par an (2). L’étude a ainsi calculé le nombre de mensualités payées en plus sur une année. À Toulouse la taxe foncière représente 1,2 mensualité supplémentaire de crédit.

Toutes les villes ne sont pas à égalité. Si la taxe foncière est l’équivalent de quinze jours de crédit immobilier à Paris ou près d’un mois à Bordeaux, elle représente 1,4 mois supplémentaire à Montpellier et même 1,9 mois à Nîmes. «Lorsqu’ils préparent leur projet, les emprunteurs intègrent l’impact des prix, des taux d’intérêt et des charges de copropriété, explique Maël Bernier la porte-parole de meilleurtaux.com. En revanche, personne ne pense à la taxe foncière. Et avec la suppression de la taxe d’habitation, il est probable que les hausses de taxes foncières se poursuivent». La taxe d’habitation doit disparaître en 2020.

L’étude a justement calculé l’impact de la taxe d’habitation et de la taxe foncière sur un financement immobilier. Pour Toulouse, il en ressort qu’elles représentent 2,3 mensualités supplémentaires par an, toujours dans l’exemple de l’achat d’un logement de 70 m². La mensualité moyenne est ainsi augmentée de 193 €. Le plus mauvais élève est Nîmes avec 230 € de plus sur la mensualité moyenne suivie de près par Montpellier avec 225 €.

Des taxes locales qui pèsent lourd sur le budget des familles. Ainsi à Toulouse, en raison du poids de la taxe d’habitation et de la taxe foncière, la mensualité sur 20 ans, fixée à 1,48 % sur 20 ans, revient à emprunter à un taux de 2,50 %.

Dans la Ville rose, de nouveaux efforts de rationalisation des dépenses – qui s’ajoutent au plan d’économies déployé ces trois dernières années pour faire face à la baisse des dotations de l’Etat – ont été votés lors du conseil municipal du 11 avril. le Capitole a en effet voté par 28 voix pour et 1 abstention, une hausse de 4 % du taux de la taxe foncière. Celui-ci passe donc de 17,87 % à 18,58 %. L’apport aux finances communales de cette hausse représentera environ 60 000 €. Selon la municipalité, cette hausse de la taxe foncière reste modeste (environ 15 € environ par ménage) et compatible avec les engagements de modération fiscale pris par l’équipe municipale.


Calculée sur la valeur locative

La taxe foncière est un impôt foncier local. Elle est perçue par et au profit des collectivités territoriales telles que les communes, les départements, les régions, voire même des groupements de communes tels que les EPCI (Établissements Publics de Coopération Intercommunale). Elle concerne tout immeuble au sens juridique du terme, c’est-à-dire les immeubles bâtis (logements, constructions, habitations, ainsi que leurs dépendances immédiates) : on parle alors de taxe foncière sur les propriétés bâties ainsi que les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terrains nus) : on parle dans ce cas-là de taxe foncière sur les propriétés non bâties. La taxe foncière sert à alimenter le budget des communes, et plus généralement, celui des collectivités locales. C’est l’exercice de droits réels sur le logement ou le terrain nu qui justifie la perception de la taxe foncière. L’État perçoit ainsi des «droits fiscaux» sur le bien immobilier selon que l’on soit propriétaire du bien, usufruitier, emphytéote. Chaque collectivité locale fixe le taux de son impôt foncier. L’assiette de la taxe foncière est la valeur locative cadastrale du bien immobilier. Celle-ci sert de base au calcul de la taxe foncière à percevoir. L’impôt foncier peut être complété par d’autres taxes telles que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).


«Une taxe que l’on subit»

Christophe, jeune Toulousain de 28 ans, est propriétaire depuis un peu plus d’un an dans le quartier du Busca. À la rentrée, il veut acheter un studio en plus pour le louer. Dans ces achats, la taxe foncière n’a pas été un élément qui aurait pu le faire changer d’avis : «Après un an, je n’ai pas encore payé cette taxe, mais je vais bientôt le faire. J’ai demandé à l’ancien propriétaire combien il payait mais ce ne sera pas exactement la même chose. De toute façon, la taxe foncière est un impôt, je la subis et je paye, on ne peut rien y changer». S’il avoue être impuissant sur la taxe foncière, Christophe est bien plus vigilant les taxes de copropriété : «Je fais très attention, elles peuvent varier du simple au quadruple. Ce n’est pas négligeable, en ce moment je regarde pour le studio que je veux acheter, pour à peu près le même niveau de prestation, il faut payer 1 400 € par an de taxe de copropriété pour l’un ou 500 € pour l’autre. Pour moi cela est plus important que la taxe foncière». Charlotte Morel, trentenaire, est elle aussi acheteuse à Toulouse, dans le quartier des Sept Deniers, la taxe foncière n’a pas été un élément décisif pour elle non plus : «Il n’y a pas de taxe en particulier qui préoccupe, mais plutôt le fait d’avoir un endettement sur 25 ans. La taxe foncière n’est pour moi pas un critère important pour l’achat d’un bien. Nous savons malheureusement que nous n’allons pas y échapper en devenant propriétaire. Bien sûr à l’achat je me suis renseignée sur son prix pour ne pas avoir de mauvaise surprise». L a jeune femme comprend l’intérêt de cette taxe : «Le prix est en effet très élevé pour un quartier qui est quand même assez excentré du centre-ville. Cependant il y a beaucoup d’avantages, l’accès rapide à la rocade, la ligne tisseo L1, les vélos Toulouse et maintenant ceux en libre-service, et prochainement le métro. Pour moi, le prix est convenable. La taxe foncière semble donc intéresser ces acheteurs, mais n’est pas un frein à l’achat à Toulouse.

 


Philippe Pailhès, notaire :  «Cet impôt est une donnée importante car c’est une vraie dépense…»

Philippe Pailhès, notaire et président de la chambre interdépartementale des notaires de Haute-Garonne.

Pensez-vous, comme le site internet meilleurtaux.com le préconise, que la taxe foncière peut avoir un impact lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Je n’ai pas le sentiment que les acquéreurs oublient la taxe foncière. Autant les agences immobilières que les notaires évoquons, dès l’avant-contrat (à la signature de la promesse de vente), le montant de la taxe foncière. Ne serait-ce que pour un principe simple : la taxe foncière, comme la taxe d’habitation, est payée par le contribuable connu comme propriétaire au 1er janvier de l’année, et c’est le jour de l’acte définitif que l’acquéreur rembourse à son vendeur le prorata entre le jour où il signe et le 31 décembre. Donc, pas qu’il y ait de mauvaise surprise au moment de l’acte définitif, ce principe est posé dès le sous-seing privé. Dans tous les documents fournis aux acquéreurs, ils ont connaissance du montant de la taxe foncière. Je ne pense pas que l’acquéreur, aujourd’hui, prenne le risque d’oublier certains aspects de son investissement. Il est plutôt attentif à tout ce qui est lié au taux du crédit, aux remboursements, aux charges, aux participations dans les lotissements, etc. Néanmoins, la taxe foncière est une donnée importante car c’est une vraie dépense.

La taxe foncière peut correspondre, dans certains cas, à plus d’un mois de loyer ?

Oui, mais le calcul de la taxe foncière est toujours très compliqué à expliquer aux acquéreurs. C’est un calcul qui résulte d’une méthodologie administrative très complexe où, outre la surface du logement, l’administration fiscale considère qu’il y a aussi des équivalences dites superficielles selon que vous avez du chauffage ou non, une salle de bains ou deux, ou une salle d’eau… Ce qui donne des mètres carrés qui, comparé à ce qu’on appelle une valeur cadastrale, débouchent sur un calcul très fiscal et non pas très économique.

À Toulouse, la taxe foncière a pris un point supplémentaire cette année (18,58 %). Est-elle trop élevée ?

La taxe foncière ne profite pas qu’à la commune, mais aussi au Département et la région. Pour la commune, certes, elle représente 85 % mais le problème des impôts locaux est lié à la baisse des dotations étatiques. À Toulouse comme dans toutes les communes de France, il n’est pas étonnant de voir que les taxes augmentent. Mais moins on est nombreux dans une ville, plus on paie. La taxe foncière est dans certains cas moins chère à Paris qu’à Toulouse.

Source : La Dépèche

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