Quelles amendes risquent les propriétaires contrevenants ?

le 23 juin 2019

Permis de louer, dossier du locataire et encadrement des loyers : la loi Alur et et la loi Elan ont prévu des amendes pour les propriétaires qui ne respectent pas leurs obligations. Un décret précisant les modalités de leur mise en oeuvre a été publié le 13 mai 2019. C’est le préfet qui est chargé de sanctionner directement les bailleurs si nécessaire.

Quelles amendes risquent les propriétaires contrevenants ?

© A. Verdier

Au cours de ces dernières années, les bailleurs se voient imposer peu à peu de nouvelles contraintes, comme par exemple celle de fixer le loyer dans la limite d’un loyers de référence majoré à partir du 1er juillet à Paris, ou celle d’obtenir un permis de louer pour louer un logement dans certaines communes, ou encore celle de demander uniquement les documents autorisés au locataire.

Un décret du 13 mai 2019 précise les conditions dans lesquelles les préfets peuvent émettre des amendes administratives aux bailleurs qui ne respecteraient pas ces trois obligations.

Voici les trois hypothèses prévues par le décret dans lesquelles le bailleur risque des amendes :

Quand le loyer est fixé au dessus de loyer de référence majoré à Paris

Les loyers des logements situés à Paris intra-muros doivent être fixés dans la limite d’un loyer de référence majoré pour les contrats de location signés à partir du 1er juillet 2019. La loi Elan permet en effet aux communes situées en zone tendue qui le souhaitent de mettre en place un encadrement des loyers avec des loyers de référence définis par quartier selon le nombre de pièces du logement, la date de construction de l’immeuble et le caractère vide ou meublé du logement. Ce dispositif avait déjà été mis en place à Paris entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017. Mais il ne respectait pas les contraintes imposées par la loi et avait été invalidé. Depuis, la loi Elan de 2018 a ré-ouvert cette voie en permettant la mise en place du dispositif à l’échelle locale, et c’est à Paris que cela va s’appliquer dans un premier temps.

Ce qui est nouveau, c’est la sanction prévue par la loi Elan pour les propriétaires contrevenants : une amende pouvant atteindre 5.000 € pour les bailleurs personnes physiques et 15.000 € pour les bailleurs personnes morales.

Le bailleur qui fixerait le loyer du locataire entrant à un niveau supérieur au loyer de référence majoré encourt cette amende. Si le préfet est avisé de ce dépassement, il met en demeure le bailleur d’abaisser le loyer et de restituer le trop-perçu au locataire dans un délai maximal de deux mois, et l’informe de ce qu’il risque. Si le bailleur n’obtempère pas, le préfet peut alors lui réclamer les amendes prévues. Le bailleur dispose cependant d’un droit de réponse pendant un mois.
Le bailleur a toutefois la possibilité d’appliquer un complément de loyer à ce loyer de référence majoré, mais doit le faire uniquement si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, et dans la mesure où le loyer total, complément inclus, ne dépasse pas le loyer du locataire précédent s’il était loué jusque-là.

Quand le bailleur réclame des documents illégaux

Les locataires qui cherchent un logement ont l’habitude de constituer un dossier pour permettre aux bailleurs de s’assurer de leur solvabilité. Parmi les pièces habituelles pour justifier de leur activité professionnelle et de leurs ressources, les locataires fournissent par exemple leur dernier avis d’imposition, leurs trois derniers bulletins de salaire et leur contrat de travail. Ils fournissent également une pièce d’identité et un justificatif de domicile. Il existe une liste détaillée des pièces que les bailleurs peuvent réclamer au locataire en toute légalité. Cette liste est fixée par décret. Mais le bailleur ne peut réclamer aucun autre document que ceux prévus.

Il est par ailleurs fréquent que le bailleur demande au locataire si l’un de ses proches peut se porter caution pour le paiement du loyer en cas de défaillance de sa part. Dans ce cas, la personne qui se porte caution fournit également un dossier au bailleur pour l’assurer de sa solvabilité. Le bailleur doit se référer à la liste exhaustive des pièces autorisées prévues par le même décret pour la caution. Il ne peut réclamer que celles qui y figurent pour justifier de l’activité professionnelle, des ressources, de l’identité et du domicile du garant.

Si le bailleur réclame un document qui ne figure pas sur ces listes, il s’expose à une amende de 3.000 € s’il est une personne physique et de 15.000 € s’il est une personne morale. Quand le préfet est avisé de ces demandes illégales, il informe le bailleur de son intention de prononcer une amende à son encontre en lui indiquant les faits reprochés et le montant de l’amende envisagé. Le bailleur peut présenter ses observations dans un délai de deux mois, s’il le souhaite. Au terme de ce délai, le préfet peut réclamer les amendes prévues.

Quand le bailleur doit obtenir un permis de louer avant de louer

Dans certaines communes, les bailleurs sont tenus de faire des démarches auprès de leur mairie avant de mettre leur logement en location afin d’obtenir un « permis de louer ». C’est la loi Alur de 2014 qui a mis en place ce dispositif afin de lutter contre l’habitat indigne. Si une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) estiment que l’état de l’habitat est dégradé dans certains quartiers, ils peuvent imposer au bailleur d’obtenir un « permis de louer  » avant de pouvoir louer leur logement. Selon les communes où cela a été mis en place, cela peut concerner soit certains quartiers de la ville, soit des catégories de logements ou d’ensembles immobiliers.

Dans ces secteurs, avant de louer son logement, le bailleur doit d’abord obtenir une autorisation de louer qui dépend du choix de la commune ou de l’ECPI  :

  • soit une déclaration de mise en location,
  • soit une autorisation préalable de l’autorité administrative, cette dernière étant plus contraignante que la première.

Si votre logement n’est pas situé dans l’un des quartiers concernés, c’est-à-dire la plupart du temps, il n’y a pas besoin de permis pour louer votre logement. Par conséquent, pour la très grande majorité des bailleurs, il n’y a aucune demande de ce type à effectuer.

Pour savoir si votre logement est concerné par l’autorisation de louer, vous devez vérifier auprès de la mairie de la commune où est situé le logement afin de savoir si cette démarche est à effectuer.

Si le préfet est informé qu’une personne a mis en location un logement sans effectuer ces démarches, il l’invite à présenter ses observations dans un délai d’un mois. Pendant ce délai, le bailleur peut effectuer ses démarches et régulariser sa situation, et pour en justifier, joindre une copie du récépissé du dépôt de la déclaration aux observations qu’il adresse au préfet.

A défaut, au terme de ce délai, le préfet peut lui réclamer une amende pouvant atteindre 5.000 € en fonction de la gravité des faits.
Si le bailleur omet une nouvelle fois d’effectuer cette formalité dans un délai de trois ans, il risque alors une amende qui peut atteindre 15.000 €.
Par ailleurs, si le bailleur met un bien en location en dépit d’une décision de rejet de sa demande d’autorisation préalable le préfet l’informe de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, et peut lui ordonner de payer une amende de 15 000 € au maximum.

Source : PAP

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