Réforme du logement : Emmanuel Macron fait fausse route

le 11 juillet 2018

Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, dénonce la méthode choisie par Emmanuel Macron pour réformer la politique du logement

Free-Photos / Pixabay

Le Président a raison. Le logiciel de la politique du logement doit être renouvelé. Pourquoi ? Parce que malgré un volume d’aides publiques significatif et croissant d’année en année, la difficulté des ménages à se loger et à supporter la charge attachée au logement est réelle. Que les exclus du logement sont de plus en plus nombreux. Que les prix en zone tendue sont en décalage pathologique avec les revenus des Français. Que les besoins en logements accessibles, notamment sociaux, constituent la vraie problématique, loin des besoins en logements tout court. Quand pour autant la question quantitative est toujours pendante et le pays court après son retard depuis quinze ans sans parvenir à le rattraper. Que la connaissance des marchés locaux est insuffisante et que les aides sont conçues selon un zonage trop rustique. Que l’appréciation de la solvabilité des locataires se fonde sur des critères périmés, qui renforcent l’exclusion et brouille le regard de bailleurs qui se croient à l’abri des impayés.

Le Président a raison mais il a tort. Il a tort de mettre à bas l’édifice, du moins d’en malmener les fondations, avant d’avoir pensé un système de substitution. Les mises en chantier ralentissent dangereusement, tant dans le monde HLM que chez les promoteurs privés. La primo-accession dans le neuf comme dans l’existant perd de son souffle et atteint de nouveau un étiage dangereux. Les travaux de rénovation et de mise aux normes énergétiques sont en panne. La fiscalité est plus illisible que jamais et il faut être grand clerc pour pouvoir dire ce qui sortira en particulier de ce bras de fer qui n’en finit plus entre l’État et les collectivités locales, déclenché par le meurtre de la taxe d’habitation. On parle désormais de revoir les bases cadastrales, sans qu’aucune simulation ait été menée.

Les aides sont tancées, onéreuses et inutiles, juste inflationnistes des prix. Seulement voilà, on les a émasculées, Pinel, prêt à taux zéro, APL accession, crédit d’impôt pour la transition énergétique, et néanmoins les prix montent encore en territoire dense. La simplification ? Elle n’agira pas sur un claquement de doigt, comme le pensait Emmanuel Macron, et sa digestion prendra du temps. Et puis la dérégulation présente bien des dangers : le Sénat a rétabli le rôle des architectes des bâtiments de France, jugés sévèrement par le gouvernement, dans les zones littorales. Il reste du vote du projet de loi ELAN par les députés que les organismes HLM peuvent se passer du concours d’un architecte, pour abaisser les coûts de production… A moins que les coûts s’en trouvent moins bien maîtrisés et que la qualité et la beauté des constructions en pâtisse. Ah, les HLM, parlons-en : on les as montrés du doigt, voués aux gémonies et découragés avant de leur donner une feuille de route réécrite et réaliste. La mobilisation du foncier des collectivités ? Ce n’est pas en malmenant les élus locaux, dépensiers, inaptes à une gestion exigeante, qu’on va les incliner à céder leurs bijoux de famille.

La propriété ? Une rente, sur laquelle l’impôt d’exception sur la fortune doit légitimement peser quand les actifs mobiliers en sont allégés. Les professionnels immobiliers? A l’origine de charges augmentatives, dont il est de bon ton de limiter les honoraires, comme l’a fait la dernière loi de finances avec les commercialisateurs de biens défiscalisant. Des gens peu responsables en outre, qui n’ont pas besoin d’une instance de représentation forte : en l’état du projet de loi ELAN, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières devient ce que le Général eût appelé un « machin », stérile et vain, sans moyen ni prérogatives réelles.

L’aménagement du territoire ? Le programme de revitalisation des centres-bourgs prévu par la précédente majorité a fait l’objet de sévères coupes de la part de l’exécutif arrivé au pouvoir. Le choix d’affaiblir les aides dans les zones rurbaines ou rurales est également très discutable et de nature à accentuer les déséquilibre entre les territoires. L’asthénie fiscale programmée des départements coûtera aussi davantage aux territoires moins favorisés au plan économique et leurs moyens de se rendre attractifs vont se dégrader.

Bref, un sentiment de malaise. Monsieur Macron est certes dans la situation du cuisinier qui doit bien casser des œufs pour faire l’omelette et qu’elle ait de la consistance. Pour l’instant, elle a du mal à prendre dans la poêle, si l’on s’autorise de filer la métaphore gastronomique. Où est la solution ? Dans la méthode ? Oui, on dit et redit que l’écoute n’est pas le fort de nos gouvernants du moment, que leur intelligence égare et qui sont prompts à brûler les idoles sans dieux de remplacement, sans croyance selon les détracteurs les plus durs, en tout cas sans que la religion nouvelle ait encore édicté ses préceptes ni prouvé sa capacité à enthousiasmer. Peut-être d’ailleurs que le « En même temps » déjà célèbre et synthétique de la pensée nuancée de Monsieur Macron mériterait d’influencer un peu plus l’action pour le logement. C’est l’apanage de la jeunesse et du brio que de croire que la perfection vaut mieux que l’ajustement et le tâtonnement expérimental : il est parfois mieux préférable de réhabiliter l’immeuble que de le mettre à bas et de le reconstruire à grand frais. En outre, où habiter pendant la reconstruction ? C’est ce qui arrive au secteur du logement : on lui enlève ses étais et il s’en trouve désemparé, troublé et fragilisé.

À la clé, le ralentissement de la croissance est à attendre, des destructions d’emplois dans la filière, et un moral des Français que même une victoire en Coupe du Monde de football ne redressera pas durablement. Il faut se ressaisir avant qu’il soit trop tard et assouplir le regard, écarter les oukases et les a priori, écouter les parties prenantes et remettre de l’élan où les ressorts se cassent. Comme le dit Don José à l’acte IV du chef d’œuvre de Bizet « Carmen, il est temps encore ». Monsieur le Président, il est temps encore.

Source : Capital

Ils parlent de nous :

Appelez-nous