Responsabilité du syndic de copropriété en cas d’inaction face à des travaux urgents

le 8 février 2019

L’arrêt rendu le 13 septembre 2018 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (numéro de pourvoi 17-17.702) vient rappeler le rôle éminent du syndic de copropriété dans le cadre des travaux urgents.

Responsabilité du syndic de copropriété en cas d’inaction face à des travaux urgents

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Pour rappel, article 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Les aléas de la construction, les intempéries et les dégradations volontaires ou involontaires peuvent en effet rendre indispensables et urgentes des réparations à l’immeuble, qu’il n’est pas possible de différer dans l’attente d’une assemblée générale.

Il incombe donc au syndic, compte-tenu des circonstances, d’agir spontanément, à défaut de quoi son inaction pourra lui être reprochée tant par le syndicat des copropriétaires que les copropriétaires eux-mêmes.

Les exemples sont multiples : défaut d’étanchéité d’une terrasse, chauffage central défaillant, canalisations d’eau qui ne remplissent plus leur fonction, murs qui menacent de s’écrouler…

Le syndic doit donc faire procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et solliciter pour ce faire une provision, laquelle ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux sans délibération préalable de l’Assemblée générale.

Parallèlement, il doit informer les copropriétaires de son initiative pour appeler les provisions complémentaires et convoquer sans délai l’Assemblée générale pour qu’elle ratifie l’exécution des travaux.

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt rendu le 13 septembre 2018, la Cour d’appel, pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de prise en charge des travaux de réhabilitation des parties communes consécutifs à un incendie, avait considéré que certes, le syndic avait manqué à son obligation de faire procéder de sa propre initiative, compte-tenu de l’urgence, à l’exécution de travaux de remplacement de la porte d’entrée nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble mais que, l’immeuble ne respectait pas les normes de sécurité et d’incendie, que les dégradations existaient avant la prise de fonction du syndic et que ce dernier n’était pas à l’origine de la venue de squatters et que l’Assemblée générale avait refusé de voter les travaux nécessaires.

En clair, les Juges du fond avaient estimé que le syndic, en accomplissant ces nombreuses diligences, n’avait pas manqué à son obligation de moyens et qu’il avait accompli les diligences normales d’un professionnel averti.

La décision est censurée par la Cour de cassation qui estime qu’il appartenait à la Cour d’appel de rechercher, comme il le lui était demandé, si la faute du syndic n’avait pas été de nature à permettre l’incendie, à la survenance duquel le syndic a imputé les travaux de réhabilitation dont il demandait l’indemnisation.

La Haute juridiction renvoie donc l’affaire devant la Cour d’appel, autrement composée, afin qu’elle se prononce sur les conséquences de la carence du syndic de copropriété dans la réparation immédiate de la porte d’entrée qui aurait pu, peut-être, permettre d’éviter l’incendie…

Au travers de cette décision, on voit donc que le syndic de copropriété, face à des travaux urgents, doit réagir avec célérité pour que les mesures impératives de sauvegarde soient prises, s’il ne souhaite pas voir ultérieurement sa responsabilité engagée.


Face à l’inaction d’un syndic, le syndicat des copropriétaires ou les copropriétaires eux mêmes doivent réagir en le mettant en demeure de respecter ses obligations, et à défaut, agir en justice en saisissant un avocat pour faire valoir leurs droits.

Source : Eurojuris

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