Vrai – faux : les impayés en copropriété

le 5 janvier 2019

Ils sont à l’origine d’un abondant contentieux. Retards chroniques, syndic peu réactif… Sont-ils si difficiles à récupérer ? Les copropriétaires ont intérêt à ne pas perdre le fil.

Vrai - faux : les impayés en copropriété

Le recouvrement des charges est une mission exclusive du syndic

Vrai et faux

Le syndic peut engager de sa propre initiative la plupart des actions en recouvrement des charges (1), depuis la simple relance jusqu’à la saisine du juge. Ses pouvoirs ont même été élargis par la loi Élan (2) : il peut désormais agir en référé pour faire condamner le copropriétaire débiteur au paiement immédiat de toutes les provisions pour travaux votées en assemblée générale (AG). Jusque-là, cette faculté était limitée aux provisions votées dans le cadre du budget prévisionnel. Mais dans tous les cas, le syndic est tenu de rendre compte de ses démarches au syndicat lors de l’AG suivante. Et comme le recommande l’Association des responsables de copropriété (ARC), si la copropriété a mis en place, à la majorité simple de l’article 24, un protocole de recouvrement des impayés, le syndic est tenu de s’y conformer. Enfin, si une procédure doit aller jusqu’à la saisie immobilière, l’accord de l’AG est requis, là encore, à la majorité simple de l’article 24.

Le règlement de copropriété peut prévoir des pénalités pour impayés

Vrai

Le copropriétaire qui ne s’est pas acquitté de ses charges peut se voir infliger une pénalité forfaitaire, sous la forme d’un pourcentage des sommes dues, de 5 % par mois de retard, par exemple. Faire jouer cette clause pénale exclut la possibilité de lui demander en plus des intérêts de retard (le taux légal en vigueur est de 3,6 %). Mais il pourra quand même être condamné à des dommages et intérêts s’il a causé un préjudice au syndicat ou à un copropriétaire (6).

Une hausse du budget prévisionnel est obligatoire

Faux

Le syndic est parfois tenté de compenser les impayés de charges en faisant revoir à la hausse le budget prévisionnel de l’année suivante. Cette pratique peut être source de dérives. « Un syndic qui procède ainsi est moins enclin à engager une action en recouvrement. Du coup, la dette se creuse », met en garde Émile Hagège, directeur de l’ARC. De plus, demander un effort supplémentaire aux bons payeurs, outre l’iniquité de cette solution, risque de les mettre à leur tour en difficulté.

Il faut régler ses arriérés de charges avant de pouvoir vendre

Vrai

Le notaire transmet au syndic un questionnaire vendeur. Si le copropriétaire a réglé toutes ses charges, le syndic envoie au notaire un certificat attestant qu’il est libre de toute obligation (7). Dans le cas contraire, il doit payer son dû. À défaut, le syndic réclamera directement au notaire les sommes dont il reste redevable. Sauf contestation, le syndicat est donc remboursé des impayés avant que le copropriétaire ne perçoive le prix de vente. Ce dernier ne peut pas, par ailleurs, acheter un lot dans son propre immeuble s’il n’est pas à jour de ses charges (8).

Impossible d’agir face à un gros arriéré de charges

Faux

Depuis la loi Élan, le syndic peut réclamer devant le juge des référés, à la fois le versement par le mauvais payeur des provisions non encore échues (budget prévisionnel et travaux votés en AG) ; et l’arriéré des charges restant dû. La procédure peut être enclenchée par le syndic après une mise en demeure restée sans effet au bout de 30 jours (2). « Il est désormais plus facile d’agir contre les copropriétaires récidivistes qui ne règlent jamais, ou occasionnellement, leurs charges en obtenant un seul titre exécutoire sur des créances importantes », souligne Charles Bohbot, avocat au cabinet BJA spécialisé en immobilier.

Les bons payeurs supportent le coût du procès !

Vrai

Le juge tient compte, pour répartir les frais engagés à l’occasion du procès, de la situation personnelle du débiteur (3). Il peut donc décider, en cas de circonstances économiques difficiles, de faire peser la rémunération de l’huissier ou de l’avocat (hors honoraires de conseil) sur le syndicat. Le mauvais payeur reste en revanche seul redevable des frais engagés pour le recouvrement mentionnés au contrat type de syndic (4), notamment la mise en demeure et la conclusion d’un protocole d’accord.

En cas de vente judiciaire, le syndicat ne rentre pas dans ses frais

Vrai et faux

Le syndicat avance les frais de saisie et de vente judiciaire, sans assurance que le juge ordonne qu’ils leur soient remboursés intégralement. Il est toutefois prioritaire face aux autres créanciers du débiteur, pour les appels de charges et les travaux jusqu’à l’année N-2 (5), grâce au privilège spécial de la copropriété. Au-delà il se retrouve en concurrence, notamment avec le Trésor public.

Références

(1) Art. 55 du décret du 17.3.67. (2) Art. 19-2 de la loi du 10.7.65. (3) Art. 10-1 al. 7 de la loi du 10.7.65. (4) Art. 9.1 de l’annexe 1 du décret du 26.3.15. (5) Art. 19-1 de la loi du 10.7.65 et 2374 du code civil.(6) Cass. civ. 3 e du 7.9.17 n° 16-18777. (7) Art. 20 I de la loi du 10.7.65. (8) Art. 20 II de la loi du 10.7.65.

Textes de lois et jurisprudence

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