Que vous ayez un syndic bénévole ou un syndic professionnel, il existe de très nombreuses copropriétés dans lesquelles apparaissent des tensions et des différends entre les copropriétaires et le syndic.
De nombreuses raisons peuvent pousser des copropriétaires à se retourner contre leur syndic : absence de réactivité, gestion défaillante ou superficielle. Mais les cas de recours sont bien définis.
La responsabilité du syndic en sa qualité de gérant d’une résidence peut être engagée par des copropriétaires en qualité de personne physique ou morale, par des tiers extérieurs à la résidence (ex : fournisseur), du personnel de la copropriété, par les autorités administratives, si le syndic agit en dehors de ses prérogatives en qualité de mandataire. Cependant, tout demandeur devra apporter la preuve d’une faute du syndic l’ayant causé un préjudice direct et personnel.
Le syndic de copropriété a de nombreuses missions et un rôle primordial dans la gestion de la copropriété et les relations entre tous les copropriétaires. Cette position particulièrement importante apporte souvent son lot de problèmes et de réclamations en ne remplissant pas son rôle par exemple.
De nombreux copropriétaires sont mécontents, car le syndic n’est pas assez réactif et n’est pas disponible pour répondre aux attentes que cela soit au téléphone ou par email. Cette situation est particulièrement désagréable dans les cas d’urgence qui nécessitent une intervention rapide du syndic de copropriété, car ils pourraient entraîner des problèmes supplémentaires.
Il existe d’autres cas qui posent problèmes avec parfois des conséquences graves : ne pas faire respecter le règlement intérieur ce qui peut impliquer des différends entre copropriétaires ou encore la non-application des décisions prises lors d’une Assemblée Générale.
La responsabilité du syndic peut être engagée vis-à-vis de la copropriété en cas de négligence dans ses tâches comme notamment,
Vis-à-vis des copropriétaires à titre individuel, la responsabilité du syndic a pu être admise dans les cas suivants : absence de convocation de l’assemblée générale, rédaction d’un faux procès-verbal d’assemblée générale, non-intervention pour faire cesser un trouble, indications erronées données à un copropriétaire sur ses droits et opposition injustifiée en cas de vente d’un lot de copropriété.
Incompétence, absence, aucune réactivité, absence d’envoi de convocation pour une AG, pas de rédaction de procès-verbal après l’Assemblée Générale ou manque d’implication… De nombreuses raisons poussent des copropriétaires à se retourner contre leur syndic. Un syndic défaillant est un syndic qui ne remplit pas ses missions, qui ne joue pas son rôle. Ces missions sont établies par la loi (Article 18 de la loi sur le statut de copropriété).
Quand le syndic n’assure plus ses missions, on parle de « carence ». Sans être une faute précise, la carence se caractérise par un défaut d’action.
En cas de défaillant du syndic, il convient de connaître la date de fin de mandat. Si la fin de mandat du syndic de copropriété est proche et que la défaillance n’est pas très grave, il est plus simple d’atteindre la fin de mandat pour changer de syndic. A contrario, il peut devenir impossible de continuer avec le syndic, il est nécessaire de convoquer une AG exceptionnelle avec comme ordre du jour la révocation du syndic de copropriété. La majorité absolue doit être acquise.
La défaillance du syndic peut même être portée en justice auprès du TGI par n’importe quel copropriétaire même si cette situation est rare. Un administrateur temporaire peut être désigné pour remplacer le syndic.
Le type de recours engagé contre le syndic va dépendre de paramètres divers, à savoir :
Pour les actes de négligences ou défaillances la responsabilité du syndic sera engagée devant les tribunaux civils ou administratifs. Les actes pénaux définies par la loi et d’une gravité supérieure (ex : détournement de fonds) nécessiteront cependant l’intervention un tribunal correctionnel.
Pour les sommes inférieures ou égales à 10 000 euros en matière civile, le recours peut se faire devant de Tribunal d’instance ou via une procédure de conciliation préalable. Les sommes supérieures à 10 000 euros, le recours se fait devant le Tribunal de Grande Instance avec la présence d’un avocat obligatoire.
Tribunal de commerce : pour les litiges opposants les fournisseurs et le syndic (ex : absence de paiement de facture). Prudhommes : pour les litiges opposant les salariés de la copropriété et le syndic. Tribunal administratif pour les fautes administratives du syndic (ex : exécution de travaux sans avoir déposé de permis de construire).